BUENOS AIRES — El Gobierno de Javier Milei busca relanzar el mercado de créditos hipotecarios como parte de una estrategia para reactivar la construcción, uno de los sectores más golpeados por el ajuste fiscal y la caída del empleo, de cara a las elecciones presidenciales del próximo año.

El Ministerio de Economía, encabezado por Luis Caputo, mantiene conversaciones con bancos y sociedades de Bolsa para crear un fondo inmobiliario que permita ampliar el financiamiento hipotecario mediante una estructura público-privada con apoyo de organismos multilaterales.

La iniciativa apunta a que entre seis y siete entidades financieras agrupen capital para financiar préstamos hipotecarios, en un esquema similar al de los Real Estate Investment Trusts (REITs) utilizados en Estados Unidos, con el objetivo de distribuir el riesgo y generar una fuente de financiamiento de largo plazo

Argentina continúa siendo uno de los países con menor desarrollo del crédito hipotecario de la región.

Actualmente, apenas 11% de las operaciones inmobiliarias en la Ciudad de Buenos Aires se financian mediante hipotecas, muy por debajo del 25% alcanzado el año pasado y del 40% registrado durante el gobierno de Mauricio Macri.

La recuperación que había comenzado al inicio de la gestión Milei se frenó cuando el Gobierno elevó las tasas de interés por encima del 100% para contener la presión cambiaria durante 2025.

«Partimos de un país prácticamente sin crédito. Cualquier instrumento que aparezca tendrá demanda, aunque todavía estamos muy lejos de hablar de un mercado en expansión», explicó Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores.

En mayo se concretaron apenas 1.500 operaciones hipotecarias en un país de 46 millones de habitantes.

El principal obstáculo: el financiamiento

Los bancos privados enfrentan una limitación estructural: carecen de fondeo de largo plazo y de inversores institucionales dispuestos a comprar carteras hipotecarias.

Eso obliga a las entidades a mantener todo el riesgo en sus propios balances, restringiendo la oferta de préstamos.

Hoy el principal actor del mercado es el Banco Nación, que ofrece créditos hipotecarios con tasas cercanas al 6%, incluso por debajo del promedio de las hipotecas en Estados Unidos, actualmente alrededor del 6,5%.

«El crédito hipotecario en Argentina recién está empezando a gatear. Todavía ni siquiera empezó a caminar», sostuvo José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

El especialista señaló que el mayor cuello de botella continúa siendo la falta de depósitos bancarios de largo plazo, ya que la mayor parte del ahorro permanece colocado en plazos fijos inferiores a 60 días.

Un tema clave para la economía de Milei

La recuperación del crédito hipotecario se volvió un objetivo relevante para el Gobierno en un contexto de deterioro del mercado laboral.

Desde que Milei asumió la Presidencia, el sector de la construcción perdió alrededor de 60.000 puestos de trabajo registrados, equivalente al 14% del empleo formal de la actividad, como consecuencia del recorte de la obra pública.

Además, las encuestas oficiales muestran que las empresas constructoras prevén seguir reduciendo personal durante los próximos meses.

En paralelo, las escrituras con hipoteca en la Ciudad de Buenos Aires acumulan una caída superior al 37% en los primeros cinco meses del año respecto del mismo período de 2025.

«La demanda de viviendas existe, pero necesita financiamiento accesible para transformarse en operaciones concretas», afirmó Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos porteño.

La propuesta del Gobierno

Entre las alternativas que analizan Economía y el sector financiero figura la utilización del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES como vehículo para canalizar recursos hacia el mercado hipotecario.

También se estudia la participación del nuevo Fondo de Cese Laboral, creado este año tras la reforma laboral impulsada por el Gobierno.

Caputo busca además involucrar activamente a las sociedades de Bolsa (Alycs) mediante la creación de fondos cerrados especializados en inversiones inmobiliarias.

«Existe una oportunidad para desarrollar el mercado de capitales, especialmente en préstamos denominados en dólares. Les estoy proponiendo a bancos y agentes de Bolsa que armen un fondo inmobiliario; si reúnen seis o siete participantes, el Gobierno puede multiplicar ese capital con financiamiento de organismos multilaterales», afirmó el ministro la semana pasada.

Los primeros fondos ya aparecen

Aunque el proyecto oficial todavía se encuentra en etapa inicial, algunas firmas privadas ya comenzaron a desarrollar instrumentos similares.

Entre ellas figuran Allaria, IEB y Bull Market, que lanzaron o preparan vehículos de inversión vinculados al mercado inmobiliario.

Uno de los casos es Lendar, administrado por Allaria junto con Remax, que otorga préstamos hipotecarios en dólares de hasta el 35% del valor de la propiedad con una tasa del 12,5%, mientras promete a los inversores un rendimiento cercano al 9% anual.

Por su parte, el fondo IEB REIT Ciclo Nova permite invertir en inmuebles con aportes mínimos de u$s 1.000, muy por debajo de los aproximadamente u$s 150.000 necesarios para comprar una vivienda promedio en la Ciudad de Buenos Aires.

Detrás del interés de las Alycs aparece también una oportunidad de mercado.

Tras las fuertes subas registradas por acciones y bonos argentinos en los últimos años, muchos inversores consideran que el sector inmobiliario quedó rezagado: mientras varios activos financieros duplicaron su valor en dólares, los precios de las propiedades apenas avanzaron alrededor de 10% en moneda estadounidense.

Sin embargo, los especialistas coinciden en que el desarrollo del crédito hipotecario todavía se encuentra en una etapa muy incipiente y dependerá de que el sistema financiero logre construir una fuente estable de financiamiento de largo plazo.